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俱乐部专刊
 
• 交流会报道

        07年4月24日下午,上海商业地产精英俱乐部的交流会在美罗大厦会议中心成功举办,三十余名商业地产行业的领导和专家出席了会议。
        会议由商业地产俱乐部的秘书长主持,协办单位美罗物业管理公司的邹总介绍了美罗城和美罗大厦的经营管理经验,协办单位上海微音软件的钱经理介绍和演示了最新的商业地产经营与物业管理信息化技术应用,著名房地产金融专家洪曦做了专题报告,并与与会人员进行了热烈探讨。
        第一财经日报、搜房网和上海商业写字楼等媒体对交流会进行了采访和网上直播。
        与会人员分别来自:上海展鹏实业有限公司、中欣大厦、上海同福易家丽装饰时市场经营管理有限公司、上海静安地产有限公司 、第一中国房地产发展集团、上海鼎固房地产开发有限公司、上海文峰千家惠购物中心有限公司、上海证大物业管理有限公司、乔信管理顾问公司、上海在行职业投资咨询有限公司、上海顶峰房地产开发有限公司、上海逸仙钢材现货交易市场经营管理有限公司、上海金欣联合发展有限公司、上海由由国际广场物业管理公司、上海奥尼置业有限公司、上海高科房地产有限公司、上海宝矿钻石物业有限公司、上海华宇汉森联合公司、纺控公司、上海家饰佳物业、上海贤达投资集团、上海美罗物业管理有限公司、上海汇美房产有限公司、徐汇区房委、亚信金融、苏州市博思堂投资顾问有限公司。

                    
                    

     

     

    主办单位:

        商业地产精英俱乐部,沪上从业人士发起的非盈利组织,旨在打造中国商业地产经营管理精英的信息、机会交流和业务协作的专业平台。

     

    协办单位:

        上海微音软件有限公司成立于2002年,是一家长期致力于"商业地产经营和物业管理"信息化的软件公司。发展至今,微音公司已经设立了北京、南京、杭州等分支机构,客户分布在二十多个省市,客户类型包括商业中心、园区、写字楼、专业市场、后勤、专业物业公司、酒店公寓和高档住宅楼盘等,成为国内最大最专业的"商业地产经营和物业管理"软件公司之一。

     

    协办单位上海美罗物业管理有限公司总经理邹胜林发言


          下午好!我代表上海美罗物业管理有限公司,热烈欢迎各位嘉宾光临美罗,参加今天的“商业地产经营与物业管理经验交流和新技术展望”研讨会。希望能借本次研讨会,会会老朋友、交识新朋友,共同交流探讨商业地产经营和物业管理服务经验,增强对商业地产运行规律的认识,提高经营管理服务水平。
          下面我介绍一下美罗大厦和美罗城的物业经营管理服务情况:
          美罗大厦地面26层、地下二层,建筑面积4.3万平方米,目前入驻客户有埃克森美孚、微软全球技术中心、友邦保险、积水、加铝、纳沙泰尔、康明斯等22家世界著名公司,出租率保持98%以上。美罗城地面8层,地下二层,建筑面积6.7万平方米。实施租赁制统一管理的经营模式,主要业态为健身娱乐、休闲餐饮、消费电子为主。集中了包括:柯达电影院、舒适堡健身中心、大众书局、好乐迪等健身娱乐商家;大食代、肯德基、必胜客、哈根达斯、星巴克为代表的休闲餐饮品牌;百脑汇、通讯天地、音响广场消费电子等50多家客户。
          两个项目由新加坡美罗公司和徐家汇商城集团合资、合作投资建设,自1994年10月开工至1997年7月和1998年5月先后投入使用。美罗大厦于2000年荣获“全国物业管理示范大厦”称号,2001年通过了ISO9001-2000版的质量认证。2004年和2006年,两个项目一同二次被评为上海市“文明单位”。
          这些年来我们坚持部优标准和贯彻IOS9001质量标准体系,不断总结物业经营管理服务经验。以“持续改进,不断提高”服务宗旨,通过改建改造已运行十年的物业设施、设备系统,不断提升管理技术手段,保持物业硬件始终处于优良状态。满足高端客户对供电、通讯、空调设备协调等高规格的需要,来促进服务品质的提高。同时我们通过“情系客户、乐聚美罗”为核心的服务理念,不仅仅满足于为客户提供专业、系统、规范的服务,营造安全、整洁、舒适的办公经营环境。并且更注重提供良好的软环境和人性化服务,才能留住客户、赢得客户。
          我司通过创建以“创新、活力”为特色的美罗大厦个性化楼宇文化,坚持“发展楼宇文化,促进楼宇经济”管理服务指导思想;整合我司、美罗城美罗大厦客户及街道社区资源,并且拓展到社会企业资源。从1998年举办“美罗大厦租户中秋联谊会”开始,通过创办月刊,每月走访、定期交流与客户加强沟通协调,逐步发展到定期举办有系统有鲜明特色的“楼宇运动会”、“卡拉OK大奖赛”、“摄影大赛”等客户员工联谊活动。尤其2005年5月举办的“寻找五月情愫”大厦客户员工交友联谊活动,凭籍“白领交友”的新颖题材和“游轮派对”的独特创意,受到客户员工的热烈响应,取得良好效果,并且引起了媒体的广泛关注和整个社会的热烈讨论。到2006年1月10日“美罗大厦”成立了“美罗白领沙龙”,围绕以“情系客户,乐聚美罗”为核心的企业文化,定期举办各类讲座、培训班、聚会等沙龙活动。丰富白领员工的在“8”小时之后业余生活,分享健康、时尚的生活理念和方式。探索围绕生活和事业困扰的“解药秘方”,既扩充了物业经营服务的内涵,也是具有美罗特色的“楼宇文化”的延伸。在沙龙活动的开展工作中,我们在“持续改进、不断创新”的服务宗旨指导下,以客户员工需求为导向,以整合公司、街道与租户资源为核心,积极策划活动,拓展活动内涵,使沙龙的活动内容不断丰富,质量不断提高,越来越受到客户员工的欢迎。在他们的热烈响应和积极参与下,美罗白领沙龙的影响力越来越大,将“办公楼宇文化”的含义推广到一个新的广度和深度。
          我们在日常管理中,注意为客户服务的标准化,规范日常服务操作流程与客户加强沟通和交流。注意改进每季度一次的租户行政主管例会的实际效果和每半年一次的顾客满意度问卷调查的信息反馈。通过我们服务工作的透明度、公开化和细节量化,促进管理服务质量提高。这些年质量标准考评继续保持在部优质量标准水平,客户满意率一直保持在97%以上。
          美罗城我们通过“引进品牌租户、整合品牌租户、培育品牌租户、形成美罗品牌企业”的商业地产经营理念的探索,构建“大商场经营管理”模式。逐步实现“形象统一化、管理网络化、服务人性化、租户文明化” 的商业地产经营管理思想和以诚信服务体系建设为核心的商业地产经营服务宗旨。例如通过落实对美罗城商户从业服务人员的培训管理,规范了经营服务人员的行为礼仪,促进了商户的诚信经营服务;建立文明商户和最佳店长评选活动,加强了商场的租户现场经营秩序管理;制订针对商户业态的差异化管理的标准,提高顾客满意度和商户满意度;开展及完善商场整合营销活动和实行内部网格化管理、规范客户投诉处理机制等系统的管理措施和手段,以达到业主、租户、顾客和社会共赢的效果。我们在商场经营管理中利用积分卡、美罗网站和系列化营销推广活动,通过像今年将举办的第八届“欢乐暑期在美罗”青少年暑期社会实践活动,达到扩大与租户、顾客、社会的连接,吸引消费者“乐聚美罗”目的。促使美罗城成为上海青少年、年轻白领,健康时尚休闲消费的一个亮点。美罗城商业地产经营管理模式,越来越受到本市和各地商业经营管理企业的关注,影响不断增强,经常有同行企业来参观交流,提出合作的意向。
          随着物经营管理工作的深入,业务量的增加,市场对物业经营服务专业化、标准化、规范化提出了更高的要求。我司自2002年开始提出对物业管理软件升级改造规划,委托了微音公司成功开发《物业通》管理软件。从物业管理各过程各项管理工作和公司管理各层次、各部门,根据操作流程进行规范和控制。对保证物业管理服务水平的提高,起着相当大的保证作用。目前我司根据管理实践的需要,正在进行第三次开发升级。
          我司利用多年来对美罗大厦、美罗城经营管理服务成功的经验、制度标准体系和服务理念,积极拓展物管理业服务和商业地产经营管理市场。对大型综合商场、办公楼等各类物业项目提供全面系统的规划定位、营运咨询、招商策划和物业经营管理等各项服务,目前已有成功的案例。
          以上对美罗大厦和美罗城的物业管理情况,进行了简要的介绍,希望今后能有机会与在座各位嘉宾进行深入的交流和探讨,并且能成为合作伙伴。
      谢谢各位。

      洪曦发言

        特邀嘉宾洪曦:为亚信金融执行董事,中星资本股权投资基金合伙人,房地产金融专家,兼任上海交通大学和同济大学EMBA客座教授、SOHU网理财频道首席投资顾问。曾任金融街与美国耶鲁投资公司合资的投资咨询公司董事总经理、搜房投资公司总经理和安家公司资深副总裁。

          1. 商业不动产是区域经济的函数三中要素之间的比率关系
          2. 商业地产中商业是核心土地只载体
          3. 商业地产的价值来源是资本密度和现金流
          4. 资本密度=商品物流密度+人流密度+现金流密度
          5. 单位平方公里的资本密度决定不动产价值;
          6. 单位平方米的资本密度决定商铺价格;

            如果一个区域的资本密度和物流密度持续提高的话,该地区的地产价格一定会持续上升,但在地产向物业衍生时,派生出几类物业(如果仅仅产生一类物业,我们可以可定地讲该物业价格是上升的。)所以,物业的加权平均值是上升的。 由于各个物业之间存在线性相关的关系,所以,当地产上升,同时住宅类物业持平的话,商业类物业肯定会是上升的。

            重要指标:

            港口吞吐量增长率;机场航班年增长率;交通车流量(包括车本身的价值)

         

        商业地产的概念    

            商业地产(Business Real Estate),简单地说就是为一切商业活动提供场所的产业。人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

            它由房地产开发商作为投资主体直接参与,将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作,它包括商场、购物中心、写字楼、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的物业开发与经营,进行策划、招商和日常营运管理,是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动,是商业与地产业紧密结合的复合型产业。

            中国的房地产业经过多年的发展,竞争日趋白热化。其中住宅地产的开发已经相当成熟,利润空间也不断缩小,越来越多的地产商将目光和资源投向了商业地产,以期获得持续的利润增长。目前全国商业地产的开发正进入了高速发展的轨道,成为地产界的新热点。

            商业地产的唯一目标:载体现金流密度

            商铺销售出去并不等于项目成功,销售只是意味着产权的转移,与物业本身是否发挥了作用并没有必然联系。商业地产必须使其价值得到充分发挥才算成功,其价值不在于用来居住,而在于能为商业经营带来利润,商业利润是通过商品交易来实现,要求商业活动频繁、交易畅旺,也就是通俗所说的“人气”旺盛,才能为经营者带来丰厚的利润,这样的商业地产项目才是真正成功的项目。

            单位面积上的现金流是最重要的指标. 所有商业物业管理和服务,都是围绕这个主题展开.

            商业地产的开发经营模式   商业地产的开发经营不外乎出租和销售,但是由于所处的地区、行业、商圈的不同形成了多种模式。

         

        整租不售:
            开发商不将物业出售,而将其整体出租给一家商业企业,由这家商业企业进行商业规划及经营,开发商每年向商业企业收取约定的租金。

            优点:整租给一家具备成功经验的商业企业,便于经营定位和统一经营管理,商业经营易于成功,物业租金逐年递增,形成稳定的利润源泉,而且可将物业抵押融资,等待增值。

            缺点:经营方进行商业选址时选择面广,谈判实力强,压价狠,开发商租金菲薄,租期长,套现难度大,初期资金压力较大。

         

        零租不售:
            将物业分为相对较小如10至50平米的商铺出租。一般情况下,租户的经营项目具有相同主题或相同专业领域。这种模式广泛用于各个专业市场,如电脑城、家具城、装饰城等等。

            优点:消费人流者含金量高,购买意欲明确;租金高,开发商收益可最大化;物业升值空间大;租期短,灵活性高。

            缺点:要求资金实力雄厚,必须设立专业的经营管理公司负责经营管理;要求很强的策划能力、招商能力、日常管理能力;经营风险较高。

         

        整零结合:
            将整层或大片的空间出租给大型的主力店,将其他空间分零出租给较小商户。如美罗城中的百脑汇就是一个典型的案例.

            优点:综合了整租与零租的优势;大小租户的结构使项目稳定性提高;能维持较高的经常性收益。

            缺点:要求开发商具备很雄厚的自有资金实力;需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才;对主力店的招租能力要求极高。

            这是大型购物中心广泛采用的方式,广州天河城就是典型的成功案例,不但收取丰厚租金,带动了自身物业、周边土地、物业的迅速增殖,形成了良好的社会效益和经济效益

         

        零售零租:
            将整层或大片的空间出租给大型的主力店,将其他空间分零出租给较小商户。如美罗城中的百脑汇就是一个典型的案例.

            优点:综合了整租与零租的优势;大小租户的结构使项目稳定性提高;能维持较高的经常性收益。

            缺点:要求开发商具备很雄厚的自有资金实力;需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才;对主力店的招租能力要求极高。

         

        零售返租:
            将物业分零,出售产权,滞销商铺则作为出租物业。

            优点:资金快速回笼。

            缺点:因产权分散,难以统一经营管理,不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。

            优点:投资者有稳定的返还租金收入,能降低投资风险;开发商能在短期内回笼大量资金;返租后由专业管理机构统一管理运作。

            缺点:风险高,如果经营者经营失败,将不能兑现返租承诺,引发纠纷。

         

        整体出售:
            这种模式并非多数。一般由资金实力雄厚的投资性公司购买整个项目,而商业行业整体利润较低,注重资产的流动性,一般不会直接购买商场来取得经营场所。

            商业地产如何成为购销两旺的交易平台,是成功的根本,也是业界最关心的问题,它充分体现了资本的持续营运,其多样性和复杂性远胜住宅地产。从立项、规划、设计,建设,销售,策划、推广、招商、租赁、经营、消费,整个过程涉及发展商、投资者、管理商、经营户、消费者,产业链环节众多,只有每个环节都顺利推进,整个商业地产项目才能持久兴旺。

         

        商业地产的产业链

            商业地产如何成为购销两旺的交易平台,是成功的根本,也是业界最关心的问题,它充分体现了资本的持续营运,其多样性和复杂性远胜住宅地产。从立项、规划、设计,建设,销售,策划、推广、招商、租赁、经营、消费,整个过程涉及发展商、投资者、管理商、经营户、消费者,产业链环节众多,只有每个环节都顺利推进,整个商业地产项目才能持久兴旺。保持物业设施的良好运转是商场兴旺的必要保证,需要出色的物业管理能力。

          1. 商业物业管理主要有以下几个方面:
          2. 记载物业、设施、设备档案;
          3. 建筑物的装修与维护;
          4. 配套设备的维护;
          5. 消防与安全的管理;
          6. 环境清洁卫生管理;
          7. 车辆及交通的管理;
          8. 处理紧急事件。

         

        商业地产的信息化管理  

            商业地产信息化管理系统   商业地产的管理在我国仍是较新的领域,近几年的高速发展中,一些优秀的企业打造了一批成功的项目,不同经营模式和行业中都有十分精彩的案例,如美罗城、梅龙镇广场、同福易家丽、漯河新天地等等,创造了良好的经济效益和社会效益。

            任何成功的项目都不是偶然的,汇集了管理者的洞察力、创造力、激情和心血,也为业界积累了宝贵的经验,将这些经验加以总结提炼,运用到新的项目管理中,无疑能大大提高经营管理水平,起到事半功倍的效果。

            商业地产的信息化管理系统是商业地产与信息产业相结合的产物,从大量优秀企业的管理模式和成功案例中,提炼出具有共性的管理方案,将管理制度的建立、工作岗位的设置、办理业务的手续等管理要素量化为具体的管理节点和处理流程,并将其编制为计算机软件,在计算机网络上运行处理各项管理业务。

         

        微音发言稿


        微音软件
        最专业的-
        最快捷最灵活定制的-
        终生定制的-
        “商业地产经营与物业管理”软件公司

         

        公司理念
        大智若愚:细节决定质量,质量影响高度
        大巧若拙:技术铸造专业,专业成就卓越
        大象无形:管理塑造规模,规模创造效益
        大声微音:市场见证实力,实力筑造品牌

         

        最新签约
        上海浦东国际机场候机楼管理系统、凯悦集团、上海话剧艺术中心、核23公司、嘎纳印象、同福易家丽、漯河新天地、中欣大厦、盐城行政中心、山西省丰益物业管理公司。

         

        商业地产经营管理-——概览

         


        物业资源管理——图文并茂

         

        商业地产经营管理决策分析=决胜千里之外


        物业收费——严谨+简便
        合同管理——规范+高效

        • 自由讨论阶段

            与会人员向专家提出了多个金融和商业地产投资的话题,引发了热烈的讨论。

        • 俱乐部活动展望

           会议结束时,与会人员填写了俱乐部活动意见征询表,多人表达了对俱乐部活动的支持和强烈参与意向。
        俱乐部将于5月30日周三下午13:00-15:00在徐家汇港汇广场寒舍玫瑰园召开沙龙,交流行业经验,讨论俱乐部活动开展计划,邀请希望与同行进行交流、对俱乐部活动热心参与的行业人士参加。我们衷心欢迎您参加。

         
         
         
         
         

         
         
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